存量房时代，照明行业能借助住房政策的哪些发展时机？-人物专访-云知光

编者的话：

随着生活水平的提高，人们对于美好居住生活的向往也在不断的改变，但很多时候人们会把变化的功劳归咎于经济水平的提高，而忽视了国家政策在背后的支撑，那么为了实现我们对于美好生活的要求，国家在政策上有着什么样的规划与做法？照明作为美好居住生活中的一环，这些政策是否会指引照明界发展？让上海市房地产科学研究院副院长、博士严荣先生来跟与大家分享一下吧~

严荣

上海市房地产科学研究院副院长、博士

1、美好生活愿望的改变

我的主要工作，有别于与照明相关的研究和企业实践，是以房地产政策研究为主。我所就职的上海市房地产科学研究院，她成立于1975年，从事政策研究和技术咨询，是国内唯一一家既有政策研究，又有房屋技术研究的机构。

◎美好居住生活需要政策之光

言归正传，从政策的角度出发，对于老百姓的照明生活，又有哪些政策趋向呢？于是围绕这个方向，便成为了我想要陈述的一个主题：美好居住生活需要政策之光。

这个主题里，包含着两层含义，第一层含义是美好居住生活。随着社会经济发展，人民基本告别住房短缺的时期，老百姓从渴求有一容身之所到追求美好居住生活，我们不难发现人民对于生活品质的追求逐渐提高。另外一层含义，则是政策之光。在人民追求生活品质提高的同时，政府又将推出怎样的房地产政策，来给人们提供便利和协助的。

因此，这个主题的内容可能不一定是与照明相关，而是更多会从政策的角度，来探讨房地产能否与照明产业以及与其相关的企业有所关联。

经过了若干年的发展，我们的社会经济发展有了一定程度上的提高，正式迈入了新的时期。而这个时期，是至为关键的一个时期。

在党的十九大报告中指出：人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾，成为了这个时期新的社会矛盾。

◎人民需求变化

人民对美好生活的需求被摆上了首位，这是与以往的政策报告有所区别的。那么人民对于美好生活的需求有了什么新变化呢？

遥想我年幼的时候，家里有一盏煤油灯是幸福的。比起作为易耗品的蜡烛来说，煤油灯的持久耐用明显比蜡烛性价比要高。当时间回到现在，现在的人们并不会只满足于家里有一盏灯，他们的个性化需求大行其道，许多的个性化产品也应运而生，这也反映来了人民对于美好生活的需求。

▲形状各异的灯具来源：云知光网站

同时，这也正是照明行业的增长红利所在，它来源于整个社会的向前发展。但是在这个过程中我们也会发现很多发展不平衡不充分的问题，而我们对于灯具的需求也是这样，充满了各种新的问题。

从选购个性化商品，到在使用过程中发现商品还有更多需要改进的地方，但是现下的科技水平尚且不能满足需求，我们就会想某种照明产品是不是还有再发展的可能呢？由此人们也就产生了对某种物品、事情未来发展的渴求。

2、舒适的居住条件演变

对于美好生活，我们通过数据梳理可以总结为八大期待：更好的教育、更稳定的工作、更满意的收入、更可靠的社会保障、更高水平的医疗卫生服务、更舒适的居住条件、更优美的环境、丰富的精神文化生活。

其中，更舒适的居住条件这一点是当下老百姓最为看重的期待之一，美好居住生活的内涵在时代发展下在不断产生新的变化。

◎人均住房面积演变

在80年代，有一句话很流行：楼上楼下，电灯电话，这反映当时人们对于居住条件的美好期待。因为在当时，老百姓大多居住在危棚简屋，生活居住环境艰苦，能够住上形成楼上楼下关系的高大楼房，房子能拉上电通上电话，也是一种奢望。这个时期，是老百姓的“忧房”时期。

而到了90年代，又有另外一句话成为了流行的口头禅：小康不小康，主要看住房。在那个时期，看个人家庭的生活水平怎么样，主要看他的居住条件，也就是住房条件。这说明，这个时期是人民的“有房”时期。但当时的住房条件仍是比较紧张的，在上海九十年代，尤其是浦东开发开放以后，常住人口快速增长这个问题，对于任何一个国家和地区来说，都是前所未有的城市化挑战。

但是我们可以看到，在人口快速增长的背景下，上海并没有出现连片的贫民窟，这是怎么做到的呢？这是因为国家当时通过大规模的住房建设，解决了大部分人的住房问题，其中尤为难得的是，在人口快速增长的时候，整个人均住房建筑面积也是不断增加的。

▲2008-2017年我国城区人口与城区暂住人口走势图来源：住建部

我们可以形象地说，在二十世纪八十年代，上海基本上是人均一张床，即当时每个人平均的住房面积，只有一张床那么大，而现在根据上海统计局的数据来看，在2018年，上海市人均住房建筑面积已经达到了37平方米，那就实现了人均一间房的住房面积，所以我们说人民的人均住房面积已经从人均一张床，进入到了人均一间房的阶段，这是很了不起的成就。

但是我们不能满足于此，因为老百姓还需要更好的居住条件，所以现在国家也提出了创造人民美好生活的要求，或者是满足人民对于美好生活的需求。

▲截至2018年，城镇居民人均住房建筑面积演变

◎美好生活，绿色宜居

在当下，我们提出了：“美好生活，绿色宜居”的口号。人民的人均住房面积得到了保障，人人都有容身之所，继而追求更美好的居住条件，于是住房发展逐步迈入了“优房”阶段。同样的，房地产业也在随之经历了一些深刻变化。

第一点，根据数据显示，房屋新开工面积的峰值可能已经迈过了历史性的高点，这对于我们来说，意味着当下已经稳定地进入到存量房的时代，所以接下来与房地产相关的各企业，要更多地从城市更新、旧居改造当中探索到更多的业务。

▲房屋新开工面积峰值演变

第二点，就是要考虑在既有建筑改造当中，怎么以此作为一个重要的载体，发挥改善老百姓居住条件的作用。

城市的快速发展，伴随的还有很多其他的问题，这里以租赁生活为例，租赁房子居住有很多的痛点是我们需要关注的。比如，同时拥有厨房和卫生间的租赁户占比。从这组数据可以看出来，到了2015年，全国租用公房或保障房里面，大部分已经配备了厨房和卫生间，而租住商品房只有67%左右配套了厨房和卫生间。

▲全国同时拥有厨房和厕所的租赁户占比

这个数据能说明什么情况呢？看下图，以上海为例，我们可以看到上海比重是比较低的。这是因为上海租赁住房人群规模大，而且上海还有很多老旧住户房需要改造，需要更新。

▲上海市在全国租赁房中同时拥有厨房和厕所比重中的占比

原住建部的常务副部长刘志峰先生曾这样概括美好居住生活的要求，他认为美好居住生活是有四个方面内涵：第一是要安居宜居，群众反响好；第二经济适用，配套服务好，经济适用；第三是性价比高，住房品质好；第四是绿色生态，人居环境好。

在这个基础上，我认为美好居住生活可以从三个方面反映出来，分别是：健康住宅、百年住宅、绿色社区。

所谓的健康住宅，是指住宅要服务于人民的健康，促进人们的健康。人在住宅停留的时间占生命的50%以上，没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务，美好居住生活就不全面，也谈不上高品质。

▲ 后续发展起来的 WELL Building 健康建筑标准V2版从多重维度对建筑环境提出了要求。图片来源：WELL Building Institute

就以照明为例，不良的照明光线实际上对于老年人、青少年这样的群体，都有一定影响。特别是近年来学生的近视率越发提高，这跟我们很多不良照明设计有关系。

我曾进行了一些国内外案例的对比，发现国内对教育照明的重视度不足。比如中小学、幼儿园的照明设计和照明灯具应用，还处于能够照亮空间即可的阶段，还未过多地考虑到健康照明的层面，而这些就是我们需要去考虑并改进的方面。

至于百年住宅，则是以系统的方法统筹考虑住宅全生命周期，实现建筑结构和设备管线的分离，在不改变主体结构前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整，解决质量通病，补齐短板弱项。

▲百年住宅标准体系来源：中国建设科技集团

同时，社区是我们生活当中很重要的一部分，在未来，我们可以通过绿色社区，来促进生产、生活、生态空间“三生”有机融合。

而绿色社区还要与城市更新、旧区和城中村改造相结合，让新市民、新就业职工和居住困难的群体也能享受到更舒适的居住条件。这与旧区改造、城市更新息息相关，但目前绿色社区方向仍存在很大的改善空间。

3、政策之光护航

最后与大家分享的是：政策是如何促进美好居住生活的。

首先是从发展规划的角度来看，美好居住生活需要凝聚各种资源。在上海，每隔五年，就要编制一轮住房发展的五年规划。在这个规划里面，会把今后即将要完成的重要工作，用规划的文本方式确定下来，之后再进行各方面的资源统筹、调度来推动规划实施。这也是社会发展过程中的关键一环。实践证明，住房发展规划对改善住居住条件意义重大。

其次是加快老旧小区的改造。改造老旧小区，既是改善居住条件的重要方式，同时在经济下行压力加大的背景下，也是稳投资的重要的渠道。

比如上海已对2000年之前的住宅小区的状况进行摸排，并且陆续将对一些老旧住宅小区进行改造。这对于上海来说，任务相当的重，除了老旧小区，还有一些市中心的老小区，其中还有一些手拎马桶的老旧小区，这些小区预计都将在2025年之前得到改造升级。

接下来是旧住房综合改造，这些住房每年改造任务都很大。在《上海市住房发展“十三五”规划》中提出：持续推进旧住房改造，提高居住安全、完善使用功能，预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造（含纳入保障性安居工程三类综合改造1500万平方米）。虽然改造规模庞大，但是在上海将近6.9亿平方米的住房当中，这类改造的占比不算太高。

最后是居住品质的标准不断进行提升，这也是规划的一部分。在上海以全装修为例，自2017年1月1日起，上海市外环线以内的新建商品住房全装修的比例为100%，郊区也有相应比例规定（大部分预计到2020年达到50%）。

而上海崇明区自2019年5月1日起，新建商品住宅（三层及以下低层住宅除外）实行全装修交付。

综上，我们可以看到，政策给美好居住生活带来了许多积极作用。当照明越来越成为美好居住生活的一部分后，我想，政府公共政策对此一定会予以回应，并以实际措施给出相应支持，由此促进人民群众实现美好的居住生活的愿望。

那束政策之“光”一定会照亮人民群众的美好生活！

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